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Đánh bạcuy tín(www.vng.app):抗通膨 美REITs稳收租

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台新北美收益资产证券化基金经理人李文孝指出,近期利率上升和通膨虽然侵蚀民众房屋购买力,不过,房价变化传导至租金价格,时间落差约一到1.5年,换句话说,在美国房市已见顶之下,预估美国的租金通膨要到2023年5月才会触顶放缓。

此外,鉴于市场普遍预期美国通膨率要回落至3%以下仍需一段时间,在租约保障、价格延后反映等因素支撑下,REITs在通膨高涨甚至是停滞性通膨等情境下,所受影响相对轻微。

根据统计,美国REITs同店营业净利成长率连二季达8%以上,成长率明显优于其他产业,力抗通膨黑天鹅。

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李文孝指出,REITs营运靠租金收入,承租率与租金价格才是重点,房贷利率高低影响不大,且REITs中住宅类仅占15%,且几乎所有商业租赁契约都有防通货膨胀的条款,租金会随着高通膨而增加,受利率走升的影响相对小,在此利基下,美国REITs企业财务体质健全,目前负债比不到30%,是历年最低,远低于金融海啸55%,现金充裕。各产业的杠杆程度以旅馆、自助仓储、资料中心、工业最低,商办、医疗、独栋宅较高,市场平均净负债/获利约6倍,处于相对低档。

李文孝表示,预估美国REITs 2023年获利成长率达6%,仍在历史平均之上,亦优于其他产业,其中成长动能较佳的是旅馆、工业、特殊、住宅。

在评价面上,目前美国REITs评价仍在偏低的位置,未来一年本益比下跌至16.8倍,处在历史低档,配合企业高现金流与稳健性将吸引资金。

整体而言,通膨虽还在高档,但2023年第一季下滑后,Fed对抗通膨心态将转回推升经济,放松后的资金回补力道将大力推升2023年股市,操作上可选择长周期下高成长以及高股利的绩优企业。

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